Wärmepumpe: 10 % Umlage – aber nicht unbegrenzt
Wer als Vermieter eine geförderte Wärmepumpe einbaut, darf 10 % statt 8 % der Kosten auf die Miete umlegen – am Ende entscheidet aber fast immer die Kappungsgrenze von 0,50 € pro m².
Die Regel steht in § 559e BGB und gilt auch nach dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) Ende Juli 2026 fort. In der Praxis sehen wir immer wieder denselben Fehler: Die Gesamtkosten werden einfach mit dem Umlagesatz multipliziert. Das Ergebnis liegt dann deutlich zu hoch – und die Mieterhöhung ist angreifbar.
So wird richtig gerechnet
Unser Beispiel: ein Mehrfamilienhaus mit acht vermieteten Wohnungen und 640 m² Wohnfläche. Die neue Wärmepumpe kostet 120.000 €, die staatliche Förderung von 30 % ist bewilligt.
Rechenschritt | Betrag |
Kosten der Wärmepumpe | 120.000,00 € |
abzüglich Förderung (30 %) | − 36.000,00 € |
Zwischensumme | 84.000,00 € |
abzüglich pauschaler Erhaltungsanteil (15 %) | − 12.600,00 € |
Umlagefähige Kosten | 71.400,00 € |
davon 10 % pro Jahr | 7.140,00 € |
pro Monat (÷ 12) | 595,00 € |
Die Reihenfolge ist entscheidend: erst die Förderung abziehen, dann die 15 % Erhaltungspauschale, erst danach den Umlagesatz anwenden. Wer die 10 % direkt auf die 120.000 € rechnet, käme auf 1.000 € im Monat.
Die Kappungsgrenze entscheidet
Für den Heizungstausch darf die Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 € pro m² Wohnfläche und Monat steigen. Im Beispiel sind das 640 m² × 0,50 € = 320 € pro Monat für das ganze Haus – nicht 595 €.
Rechnerisch nicht umlegbar: 275 € pro Monat, die beim Vermieter bleiben.
Für eine 80-m²-Wohnung bedeutet das eine Mieterhöhung von maximal 40 € im Monat.
Die 0,50 € gelten nur für die Heizung. Weitere Modernisierungen, etwa eine Fassadendämmung, laufen über die allgemeine Kappungsgrenze von 3 € pro m² (2 €, wenn die Miete unter 7 € pro m² liegt) – und die 0,50 € müssen innerhalb dieser Grenze noch Platz haben.
Bei hoher Förderung wird die Kappung fast immer erreicht. Der Unterschied zwischen 8 % und 10 % spielt dann kaum noch eine Rolle.
Worauf Vermieter achten sollten
Förderung vor Auftragsvergabe beantragen. Ohne bewilligte Förderung gibt es keine 10 %, sondern nur die regulären 8 %.
Effizienz dokumentieren. Bei Wärmepumpen sollte die Effizienz der Anlage im Gebäude nachgewiesen sein, sonst ist der umlagefähige Betrag eingeschränkt.
Sechs-Jahres-Zeitraum im Blick behalten. Frühere Mieterhöhungen nach Modernisierung zählen bei der Kappung mit.
Ankündigung und Erhöhungserklärung sauber begründen. Die Rechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein – Schritt für Schritt wie oben.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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