Neues Gebäudemodernisierungsgesetz: Was Eigentümer und Vermieter jetzt wissen müssen

Wir möchten Sie heute über eine richtungsweisende Entwicklung in der Immobilienwirtschaft informieren. Die Koalition aus CDU/CSU und SPD hat am 24.02.2026 ein Eckpunktepapier für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz vorgelegt.

Für unsere tägliche Verwaltungspraxis und Ihre Planungssicherheit als Eigentümer bringt dieses Papier wesentliche Erleichterungen. Das oft kritisierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner bisherigen Form wird grundlegend überarbeitet.

Hier sind die wichtigsten Fakten "auf den Punkt" zusammengefasst:

1. Das Ende strenger Austauschpflichten und Betriebsverbote

• Das bisherige Heizungsgesetz wird faktisch abgeschafft, indem die kleinteiligen Regelungen der §§ 71-71p und § 72 GEG gestrichen werden.

• Die umstrittene Vorgabe, dass jede Heizung pauschal zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, entfällt komplett.

• Es wird keine gesetzlichen Regelungen geben, die den Austausch funktionierender Heizungssysteme verpflichtend machen.

• Ebenso streicht die Koalition die Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten.

  
  

2. Technologieoffenheit und die neue "Bio-Treppe"

• Bei einem Heizungstausch liegt die Entscheidung künftig wieder bei Ihnen als Eigentümer.

• Neben Wärmepumpen, Fernwärme oder Biomasse dürfen ausdrücklich auch weiterhin Gas- und Ölheizungen eingebaut werden.

• Die Bedingung: Werden fossile Heizungen ab dem Inkrafttreten des Gesetzes getauscht, müssen diese ab dem 01.01.2029 eine sogenannte "Bio-Treppe" erfüllen.

• Das bedeutet einen verpflichtenden Einsatz von mindestens 10 Prozent CO2-neutralen Brennstoffen ab 2029.

• Zur Entlastung der Verbraucher entfällt für diesen klimafreundlichen Brennstoffanteil der CO2-Preis.

  
  

3. Pflichten für Energieversorger

• Die Inverkehrbringer von Erdgas und Heizöl werden zum anteiligen Einsatz klimafreundlicher Gase und Öle verpflichtet.

• Diese Quote startet im Jahr 2028 mit bis zu einem Prozent.

  
  

4. Förderung und Kommunale Wärmeplanung

• Die finanzielle Unterstützung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird bis mindestens 2029 sichergestellt.

• Für kleinere Kommunen unter 15.000 Einwohnern wird die kommunale Wärmeplanung bundesweit einheitlich und deutlich vereinfacht.

  
  

5. Auswirkungen auf das Mietrecht

• Das Eckpunktepapier kündigt eine Regelung an, um Mieter vor überhöhten Nebenkosten durch den Einbau unwirtschaftlicher Heizungen zu schützen.

• Da die klimafreundlichen Brennstoffe der "Bio-Treppe" teurer ausfallen könnten, werden wir die Umlagefähigkeit im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (§ 556 BGB i.V.m. BetrKV und HeizkostenV) künftig sehr genau für Sie prüfen müssen, sobald die konkreten Gesetzestexte vorliegen.

  
  

6. Zeitplan

• Ein konkreter Gesetzentwurf soll vom Kabinett bis Ostern beschlossen werden.

• Das neue Gesetz soll noch vor dem 01.07.2026 in Kraft treten.

  
  

Unsere Einschätzung als Ihre Verwaltung:

Aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht (§ 27 WEG) bedeutet das für unsere Wohnungseigentümergemeinschaften vor allem eins: Planungsruhe. Panikreparaturen oder überstürzte Beschlussfassungen (§§ 20–25 WEG) zum Heizungstausch sind nicht notwendig. Bestehende Anlagen haben Bestandsschutz, und bei Defekten haben wir wieder die volle technologische Bandbreite zur Auswahl. Wir behalten den Gesetzgebungsprozess für Sie im Blick und informieren Sie, sobald aus diesen Eckpunkten geltendes Recht wird.

Rechtlicher Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die in diesem Beitrag zusammengefassten Informationen ausschließlich auf einem politischen Eckpunktepapier vom 24.02.2026 basieren. Es handelt sich hierbei noch nicht um verabschiedetes oder geltendes Recht. Ein konkreter Gesetzentwurf soll erst noch vom Kabinett beschlossen werden und muss anschließend das reguläre Gesetzgebungsverfahren im Deutschen Bundestag durchlaufen. Bis zum geplanten Inkrafttreten vor dem 01.07.2026  kann es daher noch zu wesentlichen inhaltlichen Änderungen kommen. Dieser Beitrag dient Ihrer frühzeitigen Information, ersetzt keine individuelle Fachberatung und begründet keinen Vertrauensschutz auf die tatsächliche gesetzliche Umsetzung