Tickt die Uhr für Ihre Teilungserklärung? Warum wichtige Regeln bis Ende 2025 ins Grundbuch müssen.

Das große Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG) trat bereits 2020 in Kraft, doch einige der wichtigsten Fristen laufen erst jetzt aus. Für Eigentümergemeinschaften wird es nun Zeit zu handeln, denn eine wichtige Übergangsfrist endet am 31. Dezember 2025.

Bis zu diesem Datum müssen bestimmte, altbewährte Regelungen aus Ihrer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein.

Passiert das nicht, verlieren diese Regeln ihre Wirkung gegenüber zukünftigen Käufern. Wir als Ihre Hausverwaltung erklären, was das für Ihre Gemeinschaft bedeutet und warum wir jetzt proaktiv handeln.

Das Problem: "Nur" in der Teilungserklärung reicht bald nicht mehr

Bisher war es einfach: Im Grundbuch eines jeden Eigentümers fand sich ein Verweis auf die Teilungserklärung (TE) und die Gemeinschaftsordnung (GO). Damit galten alle dort festgelegten Regeln automatisch auch für jeden neuen Käufer (den sogenannten Sonderrechtsnachfolger).

Mit der WEG-Reform wurde dieser Automatismus für bestimmte, besonders wichtige Vereinbarungen gekippt. Damit diese speziellen Regeln auch für Käufer gelten, die nach dem 31.12.2025 ins Grundbuch eingetragen werden, reicht der bloße Verweis auf die TE/GO nicht mehr aus. Die Regelung selbst muss im Wortlaut im Grundbuch stehen.

Welche Regeln sind konkret betroffen?

Wir als Verwaltung prüfen die Unterlagen unserer Gemeinschaften derzeit auf drei kritische Punkte, die nachgetragen werden müssen:

1. Beschlüsse aufgrund von Öffnungsklauseln: Manche Gemeinschaften haben in der Vergangenheit auf Basis einer "Öffnungsklausel" in der TE (z.B. zur Änderung von Kostenverteilungen) mit Mehrheit Beschlüsse gefasst, die eigentlich einer Vereinbarung (also Einstimmigkeit) bedurft hätten. Diese "Altbeschlüsse" müssen zur Sicherheit für die Zukunft eingetragen werden.

2. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 WEG): Das ist der Klassiker: Die Regelung, dass ein Eigentümer seine Wohnung nur verkaufen darf, wenn der Verwalter (also wir) oder die Gemeinschaft dem Verkauf zustimmt. Diese Klausel dient oft dem Schutz der Gemeinschaft vor zahlungsunfähigen oder unzuverlässigen Erwerbern.

3. Haftung für Hausgeldschulden (Der wichtigste Punkt!): Viele Teilungserklärungen enthalten eine entscheidende Regelung: Der neue Käufer einer Wohnung haftet auch für die Hausgeldrückstände seines Voreigentümers. Diese Klausel ist "Gold wert", denn sie sichert die Liquidität der Gemeinschaft und verhindert, dass die Miteigentümer auf den Schulden eines Einzelnen sitzen bleiben.

Das Risiko: Was passiert, wenn nichts passiert?

Wenn diese Regeln (insbesondere die Haftungsklausel und die Veräußerungsbeschränkung) nicht bis Ende 2025 ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sind, werden sie für Neukäufer ab 2026 schlicht wirkungslos.

Das klare finanzielle Risiko: Kauft jemand 2026 eine Wohnung von einem Eigentümer, der noch Tausende Euro Hausgeld schuldet, kann die Gemeinschaft dieses Geld vom neuen Eigentümer nicht mehr einfordern. Die Gemeinschaft bleibt auf den Schulden sitzen.

Dieses Haftungsrisiko wollen und müssen wir für unsere Gemeinschaften ausschließen.

Unser Job als Ihre Verwaltung

Obwohl auch einzelne Eigentümer einen Antrag auf Eintragung stellen könnten, verlassen wir uns als Zeller & Partner Hausverwaltung nicht darauf. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), vertreten durch uns als Verwalter, ist hier antragsberechtigt und in der Pflicht, die Rechte der Gemeinschaft zu wahren.

Unser Vorgehen ist daher klar:

1. Prüfung: Wir sichten proaktiv die Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen aller von uns betreuten Objekte.

2. Analyse: Wir identifizieren, ob die oben genannten kritischen Klauseln (insb. Veräußerungsbeschränkung und Haftung bei Schulden) vorhanden sind.

3. Antragstellung: Liegen solche Regelungen vor, werden wir in Abstimmung mit der Gemeinschaft (ggf. nach Einholung eines Beschlusses zur Kostentragung) die notwendigen Anträge auf ausdrückliche Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt stellen.

Sie sehen: Die WEG-Reform erfordert auch Jahre nach Inkrafttreten aktives Management. Wir kümmern uns darum, damit Ihre Gemeinschaft rechtssicher und finanziell stabil aufgestellt bleibt.

Disclaimer:

Wir weisen darauf hin, dass dieser Blogartikel ausschließlich der allgemeinen Information dient und ein komplexes Thema verständlich aufbereiten soll. Er stellt keine individuelle Rechts- oder Notarberatung dar und kann diese auch nicht ersetzen. Obwohl wir die Inhalte mit größter Sorgfalt als zertifizierte Verwalter erstellt haben, übernehmen wir keine Gewähr für die Vollständigkeit oder tagesaktuelle Richtigkeit aller Angaben. Jede Eigentümergemeinschaft und jede Teilungserklärung ist individuell. Für die von uns betreuten Gemeinschaften prüfen wir die Sachlage proaktiv und koordinieren die notwendigen Schritte. Eigentümern oder Beiräten von Gemeinschaften, die nicht von uns verwaltet werden, empfehlen wir dringend, zur Klärung ihrer spezifischen Situation und zur Fristwahrung rechtlichen Rat bei einem spezialisierten Anwalt oder Notar einzuholen.