BGH kippt die starre „Drei-Angebote-Regel“: Was Verwalter und Eigentümer jetzt wissen müssen

Key Facts

Keine starre Pflicht mehr zu drei Vergleichsangeboten: 

Der BGH hat mit Urteil vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) klargestellt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei Erhaltungsmaßnahmen nicht generell mehrere – erst recht nicht zwingend drei – Angebote einholen müssen. Entscheidend ist künftig, ob für die Beschlussfassung eine hinreichende Tatsachengrundlage vorliegt.

Wichtiger als die Anzahl der Angebote ist die Qualität der Entscheidungsgrundlage: 

Maßgeblich sind insbesondere Art, Umfang, Dringlichkeit, wirtschaftliche Bedeutung, Marktverhältnisse und die konkreten Umstände der Anlage. Auch ein bekannter und bewährter Auftragnehmer kann im Einzelfall ausreichen.

Worum geht es?

Mit seiner Entscheidung vom 27. März 2026 – V ZR 7/25 hat der Bundesgerichtshof eine in der Verwaltungspraxis über Jahre fast reflexartig angewandte Annahme deutlich zurückgewiesen: Für Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen besteht keine allgemeine Pflicht, vorab mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Der BGH erteilt damit der verbreiteten instanzgerichtlichen Praxis, Beschlüsse allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, ausdrücklich eine Absage.

Für die Praxis ist das ein echter Wendepunkt. Denn künftig zählt nicht mehr die formale Frage, wie viele Angebote vorlagen, sondern ob die Gemeinschaft auf einer ausreichenden und nachvollziehbaren Informationsgrundlage entschieden hat.

Was hat der BGH konkret entschieden?

Nach der Pressemitteilung des BGH müssen Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen. Vergleichsangebote können dafür ein geeignetes Mittel sein – sie sind aber nicht zwingend erforderlich. Weder das WEG noch der Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung enthalten eine starre Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten oder gar eine „Drei-Angebote-Regel“.

Stattdessen kommt es künftig auf den Einzelfall an. Maßstab ist die Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers: Reichen die vorhandenen Informationen aus, um sachgerecht über die Maßnahme zu entscheiden? Genau diese Frage steht nun im Mittelpunkt.

Welche Kriterien sind jetzt entscheidend?

Der BGH nennt insbesondere folgende Faktoren, die bei der Beurteilung der Entscheidungsgrundlage relevant sind: Art und Umfang der Maßnahme, Dringlichkeit, sonstige Umstände des Einzelfalls sowie die Frage, ob die Gemeinschaft eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhält. In der praktischen Auslegung werden außerdem wirtschaftliche Bedeutung, Marktverhältnisse und die konkrete Situation der Anlage eine wesentliche Rolle spielen.

Das bedeutet: Vergleichsangebote bleiben sinnvoll, aber sie sind nur ein möglicher Baustein der Vorbereitung. Ebenso kann eine tragfähige Grundlage auch durch fachliche Beratung, Erfahrungswerte, Marktkenntnis, die Prüfung durch den Verwalter oder durch bereits bekannte Gegebenheiten vor Ort geschaffen werden.

Bekannte und bewährte Unternehmen gewinnen an Bedeutung

Besonders praxisrelevant ist, dass der BGH ausdrücklich anerkennt, dass auch die Beauftragung eines „bekannten und bewährten“ Unternehmens zulässig sein kann. Wenn ein Handwerksbetrieb in der Vergangenheit zuverlässig gearbeitet hat, Termine eingehalten wurden, Beanstandungen ordentlich beseitigt wurden und das Unternehmen die Anlage bereits kennt, kann dies eine ausreichende Tatsachengrundlage darstellen.

Das ist für die Verwaltungspraxis enorm wichtig: Ein günstigerer Preis allein ist nicht automatisch das bessere Angebot. Aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Eigentümers zählen eben auch Zuverlässigkeit, Ausführungsqualität, Reaktionsgeschwindigkeit bei Mängeln und Kenntnis der Anlage.

Mehr Flexibilität – aber auch mehr Verantwortung für die Verwaltung

Die Entscheidung bedeutet keinen Freibrief für unkritische Vergaben. Der BGH verschiebt den Schwerpunkt lediglich: weg vom reinen Formalismus, hin zur inhaltlichen Prüfung. Die Verwaltung muss Angebote weiterhin auf Eignung, Wirtschaftlichkeit, Plausibilität und Vollständigkeit prüfen. Fehlen Vergleichsangebote, muss die Entscheidungsgrundlage umso besser nachvollziehbar sein.

Mit anderen Worten: Künftig wird weniger die Zahl der Angebote diskutiert, sondern stärker die Frage, warum gerade dieses Angebot sachgerecht war. Ein Beschluss bleibt anfechtbar, wenn das ausgewählte Angebot objektiv ungeeignet oder deutlich überteuert ist. Dass keine Vergleichsangebote vorlagen, genügt für sich genommen aber nicht mehr.

Was bedeutet das konkret für Verwalter?

Aus unserer Sicht lassen sich aus der Entscheidung fünf klare Handlungsempfehlungen ableiten:

1. Keine schematischen Beschaffungsprozesse mehr anwenden. Die bisher verbreitete Routine „ab Betrag X brauchen wir drei Angebote“ ist in dieser Starrheit nicht mehr haltbar. Entscheidend ist der Einzelfall.

2. Entscheidungsgrundlage sauber dokumentieren. Wenn auf Vergleichsangebote verzichtet wird, sollte nachvollziehbar festgehalten werden, warum dies im konkreten Fall sachgerecht war – etwa wegen Dringlichkeit, Handwerkermangel, positiver Vorerfahrungen oder fachlicher Vorprüfung.

3. Angebote inhaltlich prüfen – nicht nur einholen. Die Qualität der Verwaltungsarbeit zeigt sich künftig stärker in der fachlichen Bewertung und nicht in der bloßen Anzahl eingeholter Angebote.

4. Bewährte Dienstleister bewusst einsetzen. Langjährige, verlässliche Auftragnehmer sind weiterhin – und nun sogar ausdrücklich – ein starkes Argument, sofern Preis und Leistung plausibel sind.

5. Transparente Kommunikation mit der Gemeinschaft sicherstellen. Eigentümer sollten verstehen, warum die Verwaltung im konkreten Fall ein Angebot für ausreichend hält. Gute Dokumentation reduziert spätere Anfechtungsrisiken.

Wichtige Grenze: Nicht jede „Drei-Angebote“-Frage ist damit erledigt

Wichtig ist die saubere Abgrenzung: Das Urteil betrifft Erhaltungsmaßnahmen. Es bedeutet nicht automatisch, dass in allen Bereichen des WEG-Rechts künftig auf Vergleichsangebote verzichtet werden kann. Nach den auf dejure wiedergegebenen Hinweisen aus dem Verfahren bleibt etwa für die Neubestellung eines Verwalters die Einholung von Vergleichsangeboten regelmäßig weiterhin relevant.

Gerade deshalb ist es sinnvoll, die Entscheidung nicht vorschnell zu verallgemeinern. Bis die vollständigen Entscheidungsgründe breit verfügbar und ausgewertet sind, sollte die Praxis mit Augenmaß vorgehen.

Unser Fazit

Der BGH beendet mit der Entscheidung V ZR 7/25 einen überformalisierten Beschaffungsreflex in der WEG-Praxis. Für Verwaltungen ist das eine gute Nachricht, weil die Vergabe von Erhaltungsmaßnahmen künftig flexibler, praxisnäher und sachorientierter vorbereitet werden kann. Gleichzeitig steigt aber die Verantwortung, die Entscheidungsgrundlage fachlich sauber zu prüfen, nachvollziehbar zu dokumentieren und transparent zu kommunizieren.

Kurz gesagt: Weniger starre Formeln, mehr inhaltliche Verantwortung. Genau darin liegt die eigentliche Botschaft dieser Entscheidung.

Weiterführender Hinweis / Quellenverzeichnis

• BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25, Pressemitteilung Nr. 057/2026: Keine allgemeine Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einholung von Vergleichsangeboten.

• VDIV: Erste praxisorientierte Einordnung unter dem Titel „BGH erteilt starrer Drei-Angebote-Praxis endlich eine Absage“ vom 07.04.2026.

• Dejure: Verfahrensnachweis und Hinweis, dass der Volltext bzw. die weitergehende Auswertung noch nicht allgemein vorliegt.

• Disclaimer: 

Dieser Beitrag gibt eine erste praxisorientierte Einordnung wieder und ersetzt keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls. Zu beachten ist zudem, dass die juristische Literatur derzeit noch zurückhaltend ist und der vollständige Urteilstext nach öffentlich zugänglichen Hinweisen noch nicht allgemein vorliegt.